전세보증보험 가입조건은 생각보다 단순해요. HUG 기준 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하이고, 보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 안이며, 계약기간 절반이 지나기 전에 신청하면 돼요.
그런데 많은 분이 잔금을 치르고 이사까지 마친 뒤에야 "이 집은 가입이 안 된다"는 답을 받아요. 그때는 보증금이 이미 넘어간 뒤라 되돌리기 어렵고, 보증료를 최대 40만 원 돌려주는 지원금도 모르고 지나치기 쉬워요.
이 글에서는 3곳 비교, 달라진 사전한도심사, 보증료 계산과 환급, 거절 체크리스트, 반환 청구 순서를 정리할게요.
사진: Jakub Żerdzicki / Unsplash
먼저 내 집이 기준에 드는지 숫자로 보세요. HUG 상품 안내에 한도 계산식, 주택가격 기준, 보증료율표가 다 있어요.
⚡ 잔금 치른 뒤 거절되면 보증금은 무방비예요. 계약서 쓰기 전에 가입조건부터 확인하세요!
신청은 HUG 지사, 위탁은행, 안심전세App, 간편결제 앱에서 할 수 있고 심사 기준은 같아요.
전세보증보험 가입조건, HUG·HF·SGI 무엇이 다른가요?
전세보증보험은 세 곳에서 팔아요. 대부분은 HUG에 가입하고, HF는 HF 전세자금보증 이용자만, SGI는 HUG 한도를 넘는 고가 전세에서 주로 검토해요.
| 구분 | HUG 전세반환보증 | HF 전세지킴보증 | SGI 전세금보장신용보험 |
|---|---|---|---|
| 가입 대상 | 전세계약서상 임차인 | HF 전세자금보증 이용(예정) 세대주 | 전세계약서상 임차인 |
| 보증금 기준 | 수도권 7억, 그 외 5억 이하 | 수도권 7억, 그 외 5억 이하 | 아파트 보증금 전액, 그 외 주택 10억 이내 |
| 보증한도 | 주택가격×90% − 선순위채권 | 주택가격×90% − 선순위채권 | SGI 자체 심사 |
| 보증료율(연) | 0.097~0.211% | 0.04~0.18% | SGI 공식 안내 확인 |
| 신청 기한 | 계약기간 1/2 경과 전 | 계약기간 1/2 경과 전 | 1/2 경과 전(24개월 초과 계약은 12개월) |
HUG에서는 연립·다세대의 주택가격을 공동주택 공시가격의 140%로 먼저 봐요. 공시가격 1억 8천만 원 빌라라면 주택가격 2억 5,200만 원, 보증한도는 그 90%인 2억 2,680만 원이에요. 근저당이 있으면 그만큼 한도가 줄어요.
HUG 사장은 2026년 10월 국정감사에서 전세가율 기준을 90%에서 80% 수준까지 단계적으로 낮추겠다고 밝혔어요. 시점은 미정이지만 갱신 때 한도가 줄 수 있어요.
언제까지 가입해야 하고, 무엇이 달라졌나요?
신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전, 갱신 계약은 갱신 계약서상 기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 해요.
2026년 10월 30일 신청분부터는 HUG 사전한도심사가 생겼어요. 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대라면 계약 후 계약 시작일 14일 전까지 안심전세App으로 먼저 심사를 받고, 이사 후 잔금과 전입신고를 확인하는 본심사를 거쳐 보증서가 나와요. 같은 날부터 상품명이 전세반환보증으로 바뀌었고, 보증금 전액만 보증해요.
전입신고와 확정일자는 가입의 출발점이에요. 대항력 시점은 전입신고 14일 넘기면 과태료, 저녁 신청은 대항력 밀려요에서 확인하세요.
사진: Scott Graham / Unsplash
사전한도심사는 공인중개사 날인 계약서, 보증금 5% 이상 계약금 납부, 임대차신고를 갖춰야 신청할 수 있어요.
보증료는 얼마이고, 돌려받을 수 있나요?
HUG 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365로 계산해요. 위 빌라에 보증금 2억 원, 근저당 없이 2년 계약이라면 부채비율이 약 88%라 연 0.184%가 적용돼 약 73만 6천 원이에요. 신청인과 배우자 연소득이 5천만 원 이하면 60% 할인돼 약 29만 4천 원이에요.
국토교통부 보증료 지원은 보증금 3억 원 이하 무주택 임차인 중 연소득이 청년 5천만 원, 신혼부부 7,500만 원, 그 외 6천만 원 이하라면 낸 보증료를 최대 40만 원까지 돌려줘요. 청년·신혼부부는 전액, 그 외는 90%이고 예산이 떨어지면 마감돼요.
⚡ 보증료를 이미 냈다면 최대 40만 원을 돌려받을 수 있어요. 예산 소진 전에 신청 자격부터 보세요!
일부 지역은 한도를 30만 원으로 안내하니 내 주소지 기준을 한 번 더 확인하세요.
이런 집은 가입이 거절돼요
보증금이 기준 안이어도 아래 중 하나면 HUG 심사에서 막힐 수 있어요. 등기부등본과 건축물대장으로 점검해 보세요.
- 보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90%를 넘는다
- 근저당 등 선순위채권이 주택가격의 60%를 넘는다
- 등기부 갑구에 압류, 가압류, 경매신청, 가처분이 있다
- 건물과 토지 소유자가 서로 다르다
- 위반건축물로 기재돼 있다(아파트 제외)
- 공인중개사 날인 없는 계약이거나 계약기간이 1년 미만이다
- 근린생활시설처럼 주택이 아닌 용도다
- 집주인이 보증금지 대상자다(HF·SGI 미반환 이력 포함)
마지막 항목은 2026년 10월 1일 신청분부터 다른 기관 이력까지 보게 바뀌었어요. 안심전세포털 안심임대인 조회로 확인할 수 있어요.
전세보증보험 반환 청구는 어떤 순서로 하나요?
가입했다고 돈이 자동으로 나오지는 않아요. HUG 기준 순서예요.
- 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 갱신 거절 통지(도달 증빙 보관)
- 만료 후 법원에 주택임차권등기명령 신청
- 만료 후 1개월이 지나도 못 받으면 보증사고, 1개월 안에 HUG에 서면 통지
- 사고일부터 2개월 안에 보증이행 청구
- 청구일부터 1개월 안에 대위변제, 집을 비워 줘야 수령
갱신 거절 통지를 놓치면 묵시적 갱신으로 봐서 청구가 거절될 수 있어요. 문자라면 집주인 답장까지 남겨 두세요.
사진: SM Rodriguez / Unsplash
자주 묻는 질문
월세 계약도 가입할 수 있나요?
가능해요. 월세를 전월세전환율 6.5%로 환산해 보증금에 더한 금액으로 지역 기준을 봐요.
보증료도 연말정산이 되나요?
HUG 안내상 보증 대상 보증금 3억 원 이내면 세액공제를 받을 수 있어요.
전세대출을 받았는데 따로 가입해야 하나요?
전세대출 보증은 대출을 위한 보증이라 보증금 반환과 별개예요. HF 전세자금보증 이용자는 같은 은행에서 전세지킴보증을 알아보세요.
정리하면, 가입조건은 보증금 상한, 주택가격 90% 한도, 계약기간 절반 전 신청이 뼈대이고, 이제는 이사 전 사전한도심사로 거절 위험을 먼저 볼 수 있어요.
계약 전엔 한도를 계산하고, 가입 후엔 보증료 환급을 신청하고, 만료 2개월 전 통지 일정을 달력에 적어 두세요.
⚡ 대출 종류에 따라 반환보증 선택지도 달라져요. 내 대출부터 다시 확인해 보세요!
전세보증보험은 미리 확인할수록 안전해요. 정보는 변경될 수 있으니 최종 내용은 HUG 등 공식 안내를 확인하세요.
