전세자금대출은 크게 두 갈래예요. 소득이 낮은 무주택 세대주라면 주택도시기금의 버팀목(일반·청년·신혼부부·신생아 특례)이 연 1%대~3%대 금리로 먼저 후보가 되고, 소득 기준을 넘으면 은행 일반 전세대출을 HUG·HF·SGI 보증으로 받는 구조예요.
두 갈래 모두 공통 마감이 있어요. 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월이 지나면 보증 신청이 막히고, 집이 한 채라도 있다면 2027년 1월 1일부터 보증비율이 낮아져 같은 보증금에도 빌릴 수 있는 돈이 줄어들 수 있어요.
이 글에서는 상품별 한도·금리·소득 조건 비교 표, 1주택자 규제 변경, 집주인 동의와 전세보증보험, 신청 시기까지 순서대로 정리할게요.
사진: Jakub Żerdzicki / Unsplash
먼저 내가 버팀목 대상인지 확인하세요. 은행 상품부터 알아보면 금리에서 손해 볼 수 있어요.
⚡ 부부 합산 소득과 순자산 3.45억원 기준만 맞으면 은행보다 낮은 금리가 열려요. 신청 전에 내 조건부터 대보세요!
포털에서 상품별 대상과 금리 표, 한도 계산까지 볼 수 있어요.
전세자금대출 종류, 버팀목과 은행 상품은 뭐가 다른가요?
버팀목은 나라 기금으로 빌려주는 대출이라 소득과 자산 기준이 까다로운 대신 금리가 낮아요. 2026년 순자산 기준은 부부 합산 3.45억원 이하이고, 세대원 전원이 무주택이어야 해요. 아래 금리는 수도권 기준이고 지방은 0.2%p 낮아요.
| 종류 | 소득 조건(부부 합산) | 호당 한도 | 금리 |
|---|---|---|---|
| 버팀목(일반) | 5천만원 이하(2자녀 이상 6천만원) | 수도권 1.2억원, 그 외 0.8억원 | 연 2.5~3.5% |
| 청년전용 버팀목 | 5천만원 이하, 만 19~34세 | 1.5억원(만 25세 미만 단독세대주 1.2억원) | 연 2.2~3.3% |
| 신혼부부전용 | 7.5천만원 이하 | 수도권 2.5억원, 그 외 1.6억원 | 연 1.9~3.3% |
| 신생아 특례 버팀목 | 1.3억원 이하(맞벌이 2억원), 2년 내 출산 | 2.4억원 | 연 1.3~4.3% |
| 은행 일반(HF 일반전세자금보증 예) | 소득 기준 없음, 상환능력 심사 | 보증 최대 4억원 | 은행별 상이 |
표의 한도는 상한일 뿐이에요. 실제 금액은 전세금의 70~80%, 보증기관 기준, 소득으로 계산한 상환능력 한도 중 가장 작은 값으로 정해져요.
청년전용 버팀목의 세부 조건과 신청 마감은 청년 전세대출, 잔금 3개월 넘기면 버팀목 못 받아요에 따로 정리해 두었어요.
전세자금대출 한도, 은행 상품은 얼마까지 나오나요?
소득이 버팀목 기준을 넘으면 은행 일반 전세대출로 가요. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증의 보증서를 담보로 잡아서 보증기관에 따라 한도가 달라요.
HF 일반전세자금보증을 예로 들면 임차보증금이 수도권 7억원(그 외 5억원) 이하여야 하고, 보증 한도는 최대 4억원이에요. 보증비율은 대출금의 90%지만 수도권·규제지역은 80%라서, 수도권은 산출 한도의 8/9만 인정돼요. 본인과 배우자 합산 1주택자는 HF 기준 수도권·규제지역 1.8억원으로 따로 묶여요.
📌 HF 보증은 보증금, 주택 수, 지역에 따라 한도가 크게 달라져요. 은행에 가기 전에 보증 기준표부터 확인해 두세요!
같은 보증이라도 은행마다 금리가 달라 두세 곳 비교가 좋아요.
사진: Jakub Żerdzicki / Unsplash
한도가 적게 나온다면 보증금 비율, 상환능력, 기존 대출 잔액 중 하나가 걸린 경우가 많아요.
1주택자는 규제가 더 붙어요.
1주택자는 2027년 1월부터 무엇이 바뀌나요?
지금도 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출은 2025년 10월 29일부터 이자 상환분이 DSR에 반영되고 있어요. 정책 대출과 증액 없는 연장은 제외예요.
금융위원회가 2026년 8월 13일 발표한 금융 종합대책에 따라 2027년 1월 1일부터는 1주택자의 전세대출 보증비율이 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역 90%에서 80%로 낮아져요. 무주택자는 지금 비율이 그대로 유지돼요.
또 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자가 그 집을 가족이 아닌 사람에게 세를 주고, 본인과 배우자 모두 그 집에 산 적이 없다면 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 막혀요. 아래 항목에 해당하면 미리 은행과 상담해 두세요.
- 본인이나 배우자 명의 집이 한 채 있다
- 그 집이 수도권 또는 규제지역 아파트다
- 그 집을 가족이 아닌 사람에게 임대하고 있다
- 본인과 배우자 모두 그 집에 전입한 적이 없다
- 전세대출 만기나 새 계약이 2027년 이후다
전세자금대출 신청 시기와 집주인 동의는 어떻게 되나요?
버팀목과 HF 전세자금보증 모두 신규 계약은 임대차계약서상 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 해요. 이 기간을 넘기면 대출과 보증을 받을 수 없어요. 보증금의 5% 이상을 낸 상태여야 해요.
집주인 동의도 미리 챙겨야 해요. HF 보증은 임차보증금 반환채권에 질권설정이나 채권양도 같은 채권보전조치를 하기 때문에 은행이 임대인에게 통지하거나 확인 연락을 해요. 계약서 특약에 임대인 협조 문구를 넣어 두면 안전해요.
대출과 별개로 보증금을 지키는 장치가 전세보증보험(HUG 전세반환보증)이에요. 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하 전세가 대상이고, 전세계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 해요.
자주 묻는 질문
디딤돌 전세자금대출이라는 상품이 있나요?
디딤돌은 집을 살 때 쓰는 구입자금 대출이에요. 전세용 기금 대출은 버팀목 계열이에요.
집주인이 대출을 거부하면 어떻게 하나요?
임대인 통지나 확인이 필요해 진행이 막힐 수 있어요. 계약 전에 알리고 특약으로 남겨 두세요.
1주택자도 전세자금대출을 받을 수 있나요?
버팀목은 무주택 세대주만 되지만 은행 일반 전세대출은 1주택 이내면 가능해요. 다만 수도권·규제지역은 한도가 따로 묶이고, 2027년부터 보증비율이 더 낮아져요.
계약 갱신 때도 3개월 기한이 있나요?
네, 계약갱신일로부터 3개월 이내예요. 1주택자가 증액하면 DSR도 다시 따져요.
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정리하면, 소득과 자산이 기준 안이면 버팀목이 먼저이고, 넘으면 보증 은행 상품을 비교하면 돼요. 어느 쪽이든 3개월 기한을 넘기면 신청이 막혀요.
계약 전에 대출 가능 금액부터 확인하고, 1주택자라면 만기가 2027년 이후인지 따져 보세요.
👉 전세가율과 선순위채권 기준만 맞으면 보증금 전액을 보증받을 수 있어요. 가입 가능 여부부터 살펴보세요.
전세자금대출은 종류와 시기만 맞춰도 금리와 한도가 크게 달라져요. 정보는 변경될 수 있으니 최종 내용은 주택도시기금, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사 공식 안내를 확인하세요.
